Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 17.11.2005 – I ZB 45/05 entschieden, dass der Vermieter den Zwangsvollstreckungsauftrag nach § 885 ZPO auf die Herausgabe der Wohnung beschränken kann. Diese Entscheidung wird als „Berliner Räumung“ bezeichnet. Die Räumung der Wohnung des Schuldners wird so für den Vermieter kostengünstiger. In diesem Zusammenhang gewinnt das Vermieterpfandrecht an Bedeutung.
Mietnomaden bzw. zahlungsunwillige Mieter sind leider keine Seltenheit. Sobald die Höhe der Mietschulden eine Kündigung zulässt, wird der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen. Die Wohnung wird von diesem Mieter selten freiwillig herausgegeben, so dass der Vermieter in der Regel einen Anwalt beauftragt, um einen Titel zur Räumung und Herausgabe der Wohnung zu erhalten. Die Beauftragung ist für ihn mit Kosten verbunden. Neben den Mietschulden kommen nun die Anwaltskosten hinzu. Ist der Vermieter im Besitz des Räumungstitels, berechtigt dieser ihn dennoch nicht, das Schloss der Wohnung des Schuldners zu wechseln.
Den Besitz an der Wohnung verschafft ihm der Gerichtsvollzieher. Dazu ist ein Auftrag notwendig. Für die Terminierung der Zwangsräumung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher hat der Vermieter einen Vorschuss entsprechend der Wohnungsgröße zu leisten. Der Betrag soll die Kosten des Schlossers, des Umzugsunternehmens, des Gerichtsvollziehers, Einlagerungskosten der Gegenstände des Schuldners, eventuelle Versteigerungskosten etc. decken. Die Kosten einer Zwangsräumung sind in den letzten Jahren enorm gestiegen und betragen schon bei kleineren Wohnungen mehrere Tausend Euro. Im Übrigen handelt es sich hier um einen Vorschuss. Eine Regressnahme des Schuldners, dem wegen Mietschulden gekündigt wurde, scheint meist ungewiss.
Die Anwendung des oben genannten BGH-Urteils und damit Beschränkung des Vollstreckungsauftrages auf die Herausgabe der Wohnung kann für den Vermieter eine Kostenreduzierung bringen und sollte im Einzelfall geprüft werden. Bei Wohnungen, wo Informationen vorliegen, dass der Schuldner die Wohnung bereits verlassen haben soll, ist die Anwendung meist problemlos.
Sofern in der Wohnung Gegenstände/Sachen des Schuldners vorhanden sind, kann der Vermieter diese nicht ohne weiteres entfernen. Der Vermieter bzw. die mit der Räumung beauftragten Mitarbeiter haben bei der Berliner Räumung die Ausübung des Vermieterpfandrechts zu beherrschen. Unter diesem Hintergrund sind die Mitarbeiter entsprechend zu schulen, damit der Vermieter von dieser Art der Vollstreckung profitieren kann. Um Schadenersatzansprüche des Schuldners auszuschließen, sollte anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen werden.