Der Vermieter rechnete in seiner Betriebskostenabrechnung eine „Notdienstpauschale“ ab, welche er dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft bei Störungen und damit verbundenen Ausfällen, wie einem Strom- oder Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten zahlte – mit anderen Worten dafür, dass man den guten Mann auch rund um die Uhr im Havariefall erreichte und er vor Ort kam.
Die Frage war, ob es sich dabei um umlagefähige Betriebskosten (Hausmeistervergütung, § 2 Nr. 14 BetrKVO) oder nichtumlagefähige Instandsetzungs-/Instandhaltungs- oder ebenso wenig umlagefähige Verwaltungskosten handelte.
Dazu führt der BGH aus: Mit der Notdienstpauschale werden Tätigkeiten abgegolten, die der Grundstücksverwaltung und nicht etwa dem vorstehend beschriebenen Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen sind. Denn es handelt sich nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, sondern um Aufwendungen für die als Verwaltungstätigkeiten einzuordnende Entgegennahme von Störungsmeldungen und erforderlichenfalls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte.
Zutreffend hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang darauf abgestellt, dass die Meldung solcher Störungsereignisse während der üblichen Geschäftszeiten gegenüber der Hausverwaltung oder dem Vermieter selbst erfolgt, damit von dort aus die erforderlichen Maßnahmen – in der Regel die Beauftragung einer entsprechenden Fachfirma mit der Störungsbehebung – in die Wege geleitet werden, und es sich insoweit nach allgemeiner Meinung um eine Verwaltungstätigkeit handelt.
Für die (kosten)rechtliche Einordnung einer bestimmten Tätigkeit kann es aber nicht darauf ankommen, ob sie innerhalb oder außerhalb üblicher Geschäftszeiten verrichtet wird beziehungsweise ob der Vermieter für Meldungen außerhalb der Geschäftszeiten einen Notfalldienst einrichtet.
Kosten der Rufbereitschaft bei Aufzügen
Die sich in diesem Zusammenhang aufdrängende Frage, wie die Kosten der Rufbereitschaft bei Aufzügen zu behandeln ist, die ja regelmäßig ebenfalls umgelegt werden und deren Nichtumlagefähigkeit einen wesentlich größeren Personenkreis betreffen würde, hat der BGH in dieser Entscheidung allerdings gleich mitbeantwortet. Dort sieht der BGH aus folgender Erwägung heraus die Umlagefähigkeit für gegeben an:
Nr. 7 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV (ab 1. Januar 2004: § 2 Nr. 7 BetrKV) regelt unter anderem die Übernahme von Kosten der „Beaufsichtigung, Bedienung und Überwachung der Anlage“. Diese Regelung sieht der BGH als einen Verweis auf die Vorschriften der Betriebssicherheitsverordnung für Aufzugsanlagen an, die zu gewerblichen oder wirtschaftlichen Zwecken Personen befördern. Diese verpflichtet in § 2 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BetrSichV den Betreiber einer Aufzugsanlage dazu, sicherzustellen, dass auf Notrufe aus einem Fahrkorb in angemessener Zeit reagiert wird und Befreiungsmaßnahmen sachgerecht durchgeführt werden (Anhang 1 Nr. 4.1 BetrSichV). Da dieses Ziel nur durch eine ständig besetzte Notrufbereitschaft zu erreichen sei, ist in diesem Fall die Umlagefähigkeit gegeben.
Diese besonderen Voraussetzungen lägen in Bezug auf die Notdienstpauschale an den Hausmeister, welche eine "allgemeine" Notdienstbereitschaft für alle denkbaren Störungsfälle im Mietobjekt außerhalb üblicher Geschäftszeiten vorsähe, nicht vor.