Welche Posten in der Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden können, legt die Betriebskostenverordnung fest. So sind Betriebskosten umlagefähig, wenn es sich um Kosten handelt, die dem Vermieter durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen. Laufend bedeutet nicht jährlich, sondern in regelmäßigen Abständen. In unserem Newsletter Ausgabe Nr. 5/07 wurde auf eine BGH-Entscheidung zur Prüfung der elektrischen Anlagen bereits hingewiesen (BGH-Urteil VIII ZR 123/06). Entscheidend war in dem zu Grunde liegenden Fall auch die ausdrückliche Vereinbarung dieser Position als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag.
Auf eine weitere Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Thematik „sonstige Betriebskosten“ wird hier nun aufmerksam gemacht:
Im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters wurde eine Zwischenablesung der in der Wohnung installierten Messgeräte durchgeführt. Die Ablesung fand außerhalb des üblichen Turnus statt, so dass der Vermieter die Kosten der Zwischenablesung (Nutzerwechselgebühr) dem Mieter weiterberechnete. Der Mieter wollte diese Kosten nicht zahlen. Der BGH entschied, dass der Vermieter keinen Anspruch auf Erstattung der Nutzerwechselgebühr hat. Da diese Gebühr nur einmal im Mietverhältnis anfalle, handele es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sofern die Mietparteien keine anderweitige Vereinbarung im Mietvertrag geschlossen haben. Nachzulesen ist dies im BGH-Urteil vom 14.11.2007 (Az.: VIII ZR 19/07).
Ob diese Entscheidungen mit dem Hinweis auf die Möglichkeit der ausdrücklichen Vereinbarung der Mietparteien weitere „sonstige Betriebskosten“ mit sich bringen, wird in BGH-Urteilen zukünftig nachzulesen sein.
Unter Beachtung dieser beiden Entscheidungen zu Betriebskosten ist dem Vermieter zu empfehlen, das verwendete Mietvertragsmuster bezüglich der Positionen „sonstige Betriebskosten“ zu überprüfen. Mieter dagegen müssen Kosten als „sonstige Betriebskosten“ nur zahlen, wenn diese Kostenart ausdrücklich im Mietvertrag genannt und somit vereinbart wurde.