Ein, wenn nicht DER zentrale, Begriff des Grundstücksrechtes ist der des Grundstückseigentums.
Der Eigentumsbegriff des Bürgerlichen Gesetzbuches unterscheidet zwischen
- dem Alleineigentum des § 903 BGB,
- dem Miteigentum nach Bruchteilen gem. § 1008 ff. BGB,
- dem Gesamthandseigentum bei der BGB-Gesellschaft gem. § 705 ff. BGB und
- dem Stockwerkseigentum gem. Art. 131, 182 EGBGB in Form des Sondereigentums (Teil- und Wohnungseigentum) an zu Wohn- oder zu anderen Zwecken dienenden Räumen eines Gebäudes nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
Die Rechte des Eigentümers reichen nach dem Wortlaut des § 903 BGB nur soweit, wie das Gesetz nicht entgegensteht. Das Bürgerliche Gesetzbuch, namentlich die §§ 904 ff. BGB, enthalten aber keine abschließende Regelung der eigentumsbegrenzenden Regelungen; insbesondere gibt es keine Anhaltspunkte für die Zulässigkeit von Quantität und Qualität der immer zahlreicher werdenden öffentlich-rechtlichen, vom Eigentümer zu duldenden Eigentumsbeschränkungen und ihrer Abgrenzung zu den Tatbeständen der entschädigungspflichtigen Enteignung bzw. des enteignungsgleichen Eingriffs. Das Bürgerliche Gesetzbuch selbst enthält ausschnitthaft nur diejenigen Sozialbindungen des Eigentums, welche die in dem Eigentum liegenden Befugnisse im Interesse des privaten Rechtslebens begrenzen. Diese Beschränkungen sind zum einen nachbarrechtlicher Natur, das heißt Beschränkungen des einen Nachbarn zugunsten des anderen Nachbarn. Es existieren aber auch Beschränkungen, welche zu Gunsten einer jeden Rechtspersönlichkeit eingerichtet sind, der durch sein Handeln in den Herrschaftsbereich eines Eigentümers, insbesondere Grundstückseigentümers hineinwirkt. Das Bürgerliche Gesetzbuch verfolgt nicht das Ziel, die privatrechtlichen Begrenzungen des Eigentums gegenüber dem Landesrecht vollständig zu regeln. Im Bürgerlichen Gesetzbuch wird daher wie es in seinen gesetzgeberischen Motiven heißt, „nur ein solches Maß von Eigentumsbeschränkungen bestimmt, welches für alle lokalen Verhältnisse passt. Wenn insoweit eine Beschränkung nicht aufgestellt wird, gilt das Prinzip, dass der Eigentümer als solcher zu jeder tatsächlichen Verfügung über das Grundstück, deren Wirkung die Grenzen desselben nicht überschreitet, mit Ausschluss aller Personen berechtigt ist, mithin entsteht keinerlei Lücke. Die Berücksichtigung der besonderen lokalen Bedürfnisse überlässt der Gesetzestext den Landesgesetzgebungen.“ Aus diesem Grunde haben die Länder nach wie vor über ihre Ausführungsgesetze zum BGB sowie zur Ausnutzung von Regelungsvorbehalten im Bereich des EGBGB die Möglichkeit, landesrechtlich Nachbarschaftsrecht zu setzen. Namentlich folgende Rechte und Problembereiche sind im BGB nicht selbst geregelt, sondern der Normierung durch das Landesrecht vorbehalten:
- Hammerschlags- oder Leiterrecht,
- Umwende-, Tret-, Trepp-, Kehr- und Flugrecht,
- Schaufelschlagsrecht,
- ästhetische Mindestanforderung an die Gestaltung von Bauwerken und Grundstückseinrichtungen.
Ein systematischer, keinesfalls vollständiger, sondern beispielhafter Überblick über die bestehenden privat- und öffentlich-rechtlichen Eigentumsschranken haben insbesondere:
- bundes- (§ 905 ff. BGB) und landesprivatrechtliches Nachbarrecht (z. B. Sächsisches Nachbarrechtsgesetz),
- der gutgläubige Eigentumserwerb (§932 ff. BGB),
- öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung, wie z. B. straf- und zwangsvollstreckungsrechtliche Sanktionen gegen das Eigentum (z. B. Beschlagnahme, Einziehung),
- das Bau- und Bauplanungsrecht,
- das Raumordnungsrecht,
- das Naturschutzrecht.