Immobilienrecht

Das Immobilien- bzw. Grundstücks- bzw. Liegenschaftsrecht ist ein nicht eindeutig begrenztes oder bestimmtes Rechtsgebiet. Im Kern betrifft das Immobilienrecht das Recht der Grundstücke und der grundstücksgleichen Rechte, wie es in den Vorschriften der §§ 873 – 902 BGB in seinen vielfältigen Schnittstellen zu speziellen rechtlichen Bereichen geregelt ist.

Der für das private Recht und Immobilienrecht sowie für das öffentliche Grundstücks-, Verkehrs- und Bodenrecht grundlegende Begriff des Grundstückes hat keine gesetzliche Definition erfahren. Verbreitet ist jedoch die Definition, wonach ein Grundstück im Rechtssinne ein räumlich abgegrenzter und vermessener Teil einer Erdoberfläche ist, der auf einem gesonderten Grundbuchblatt bzw. in einem dafür bestimmten Datenspeicher auf einem gemeinsamen Grundbuchblatt bzw. einem gemeinsamen Datenspeicher unter einer besonderen Nummer eingetragen ist oder jedenfalls eingetragen werden kann. Grundstücksgleiche Rechte sind Ausschnitte aus der umfassenden Rechtsmacht des Grundeigentums, die im Rechtsverkehr wie Grundstücke behandelt werden, also wie Grundstücke veräußert und wie Grundstücke mit Grundpfandrechten belastet werden können. Die wichtigsten grundstücksgleichen Rechte sind die des Erbbaurechtes, des Wohnungseigentums und – weniger praxisrelevant – das Bergwerkseigentum. 

Das Immobilienrecht beinhaltet auch die Rechte an Grundstücksrechten, also dingliche Belastungen beschränkter dinglicher Grundstücksrechte oder grundstücksgleicher Rechte wie Pfandrecht und Niesbrauch an einer Grund- oder Rentenschuld. An dieser Stelle sei auch der Gebäudebegriff kurz insoweit behandelt, als sie lediglich Grundstücksbestandteile gem. § 94 BGB sind, wobei die DDR-spezifische Institution des gesonderten Gebäudeeigentums heute mehr und mehr an Praxisrelevanz verliert.

Besondere praktische Relevanz kommt in diesem Zusammenhang dem Grundbuchrecht zu, insbesondere im Zusammenhang mit der Übertragung von Grundstückseigentum und der Besicherung von Rechten durch Belastung eines Grundstückes besonders vor dem Hintergrund, dass für die Frage wem welche Rechte an einem Grundstück zustehen, Eintragungen im betreffenden Grundbuch als für den Rechtsverkehr insoweit maßgebliches Register bestimmend sind. 

Neben den vorstehend umrissenen grundsätzlichen Aspekten und Inhalten des Immobilienrechtes bringt es die Rechtswirklichkeit mit sich, dass immobilienrechtliche Fragestellungen auch häufig mit baurechtlichen Fragen und öffentlich-rechtlichen Aspekten einhergehen. In der Rechtswirklichkeit geht eben die vorhandene oder beabsichtigte Bebauung eines Grundstückes mit dem Erwerb bzw. der Veräußerung von Grundstückseigentum einher. Mit dem Erwerb eines Grundstückes und dessen Bebauung gehen häufig auch schuldrechtliche Konstellationen, insbesondere mit der Eingehung von Darlehensverhältnissen bzw. der Besicherung von Darlehen im Grundbuch in der Regel durch finanzierende Geldinstitute mit ihren rechtlichen Besonderheiten einher.

In der anwaltlichen Praxis und Rechtswirklichkeit entstehen immobilienrechtliche Fragestellungen für den Rechtssuchenden häufig im Zusammenhang mit der Veräußerung oder dem Erwerb eines Grundstückes. Die anwaltliche Tätigkeit besteht im Schwerpunkt in diesem Zusammenhang in einer Beratung und Vertretung im Zusammenhang mit Vertragsinhalten und der sprachliche Gestaltung. Obwohl diese Rechtsgeschäfte grundsätzlich in ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung bedürfen, kann die mit einem Grundstücksgeschäft einhergehende notarielle Beratungstätigkeit schon deshalb keine ausreichende Interessenwahrnehmung eines Vertragspartners gewährleisten, weil der beurkundende Notar nicht die parteilichen Interessen eines Vertragspartners zu vertreten hat, sondern vermittelnd und neutral beiden Vertragsparteien zur Verwirklichung gemeinsamer vertraglicher Ziele Hilfestellungen leisten kann. Geht es also darum, eigene rechtliche und damit auch vertragliche Interessen zu vertreten und im Sinne eines Verhandlungsergebnisses auch durchzusetzen, erscheint die anwaltliche Tätigkeit insbesondere im zeitlichen Vorlauf eines Grundstücksgeschäftes unumgänglich. In der Rechtswirklichkeit spielt auch die Wahrung von Eigentümerinteressen gegenüber den Interessen des Inhabers von grundstücksbezogenen Rechten – z. B. eines Wegerechtsinhabers oder etwa eines Grundschuldgläubigers – eine wichtige Rolle.

Oftmals sind auch Konflikte zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke Gegenstand anwaltlicher Tätigkeit. Nicht unerwähnt bleiben sollen auch die Konflikte zwischen unterschiedlich oder gemeinschaftlich Berechtigten an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten.

Die vorstehend allein im Hinblick auf ihre besondere Bedeutung in der Rechtswirklichkeit hervorgehobenen inhaltlichen Aspekte anwaltlicher Tätigkeit in dem Bereich des Immobilienrechtes soll jedoch nicht die Tatsache in den Hintergrund stellen, dass das Immobilienrecht mit seinen vielfältigen Schnittstellen zu anderen Rechtsgebieten kaum einer umfassenden oder gar abschließenden Darstellung zugänglich ist.

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